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专家评析:商业地产“铺王”是怎样炼成的
来源:  作者:本站

  对于真正高明的商业地产操盘手来说,他不是在出租、出售商铺,而是在贩卖一个较高的投资回报率。

  目前,广州大型购物中心正佳广场的地下负夹层(又称M层)正在大幅调整经营模式。“当年M层卖出了每平方米8万元的均价,但是到2007年底,M层已经陷入半死不活的状态,出租率低至69%,平均租金竟只有18元/平方米。”一位知情人士透露。

  商业地产操盘手邓国坚正在主导这次M层的转型。他认为,M层不成功的关键在于:一是没有进行商业规划,当初只是简单地找了一个中介公司和设计师,把商铺卖了出去,而在商场的定位、商铺设计以及通道开设等方面都犯了错误;二是不懂商业运营,以简单的物业管理代替商业运营,造成M层的商业布局混乱。

  “现在我们提出了要给承租者制造商机的商业运营思路。在经过详尽调研之后,将M层定位在白领,并从这一群体需要的商品和服务来进行商业布局。目前我们正引导一个个商铺经营者重新定位自己的经营。”据邓国坚介绍,经过5个月的改造,M层的出租率已经达到87%,租金、管理费同比增长了241%。

  实际上,商铺增值的关键正是它的高投资回报率。在进入正佳广场之前,邓国坚操盘了广州的流行前线地下商业项目。据不完全统计,现在流行前线每平方米的平均租金在2000元左右,这个均价在全国也是最高的。

  铺王到底是怎么炼成的呢?邓国坚认为,首先是要有一个好的商业规划,并且规划要先于开发。流行前线项目在1998年拿地,然后用了一年时间做商业规划。“在1998年之前,我国几乎所有的商业平台都是按照产品分类进行划分,如现在的百货店还是按产品分类设置为一层卖化妆品、二层卖女装、三层卖男装、四层卖文体产品等。当时我就考虑:为什么不能按消费对象来划分,与传统商业形成错位竞争?在经过广泛调研后,我们把流行前线定义为只做15岁~25岁年龄段的、潮流前卫的年轻人的生意,也就做成了按照消费对象划分的主题商场。”在定位确定后,流行前线再按照经营商品的特性,考虑设计多少商铺、多少服务项目,以及商铺的大小、装修风格、通路开设位置等。当时流行前线近400个铺位在3个月内就全部完成了招商。
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